03.01.2022
Neue USt-Regeln bei ausländischen Vermietern
Vermietet ein ausländischer Unternehmer ohne Betriebsstätte im Inland eine inländische Immobilie an einen inländischen Unternehmer ging die österreichische Finanzverwaltung bislang davon aus, dass diese wie inländische Unternehmen zu behandeln sind und daher die Umsätze im Veranlagungsverfahren zu erklären haben (Rz 2601 der Umsatzsteuerrichtlinien 2000).
Im Juni hat der Europäische Gerichtshof ein Urteil gefällt, wonach diese Auffassung europarechtswidrig ist. Ein ausländischer Vermieter darf demnach nur dann wie ein inländischer Unternehmer behandelt werden, wenn er im Inland eigenes Personal beschäftigt. Die typischen inländischen Vertreter (z. B. Hausverwaltungen) sind darunter nicht zu subsumieren.
In Ermangelung einer anderslautenden ausdrücklichen gesetzlichen Regelung geht nunmehr in eingangs erwähnten Fällen die Steuerschuld auf den Bestandnehmer über. Der Wortlaut der neu formulierten Rz 2601 UStR 2000 lautet nunmehr:
Ab 1.1.2022 gelten Unternehmer, die ein im Inland gelegenes Grundstück besitzen und steuerpflichtig vermieten, nur dann als inländische Unternehmer, wenn sie im Inland bzw. bei der Immobilie über eigenes Personal für die Leistungserbringung im Zusammenhang mit der Vermietung verfügen, das zu autonomen Handeln befähigt (siehe EuGH 3.6.2021, Rs C-931/19 Titanium Ltd.).
Konkret bedeutet das, dass ab 1.1.2022 bei der Vermietung an inländische Unternehmer oder juristische Personen des öffentlichen Rechts das Reverse Charge-Verfahren zur Anwendung kommt. Der ausländische Vermieter darf daher keine Umsatzsteuer verrechnen (tut er es, wird die Umsatzsteuer kraft Rechnungslegung geschuldet) und muss auf der Rechnung auf den Übergang der Steuerschuld hinweisen.
Im Juni hat der Europäische Gerichtshof ein Urteil gefällt, wonach diese Auffassung europarechtswidrig ist. Ein ausländischer Vermieter darf demnach nur dann wie ein inländischer Unternehmer behandelt werden, wenn er im Inland eigenes Personal beschäftigt. Die typischen inländischen Vertreter (z. B. Hausverwaltungen) sind darunter nicht zu subsumieren.
In Ermangelung einer anderslautenden ausdrücklichen gesetzlichen Regelung geht nunmehr in eingangs erwähnten Fällen die Steuerschuld auf den Bestandnehmer über. Der Wortlaut der neu formulierten Rz 2601 UStR 2000 lautet nunmehr:
Ab 1.1.2022 gelten Unternehmer, die ein im Inland gelegenes Grundstück besitzen und steuerpflichtig vermieten, nur dann als inländische Unternehmer, wenn sie im Inland bzw. bei der Immobilie über eigenes Personal für die Leistungserbringung im Zusammenhang mit der Vermietung verfügen, das zu autonomen Handeln befähigt (siehe EuGH 3.6.2021, Rs C-931/19 Titanium Ltd.).
Konkret bedeutet das, dass ab 1.1.2022 bei der Vermietung an inländische Unternehmer oder juristische Personen des öffentlichen Rechts das Reverse Charge-Verfahren zur Anwendung kommt. Der ausländische Vermieter darf daher keine Umsatzsteuer verrechnen (tut er es, wird die Umsatzsteuer kraft Rechnungslegung geschuldet) und muss auf der Rechnung auf den Übergang der Steuerschuld hinweisen.
